购买二手房必须知道的几点风险!
来源微博转载 2021-02-22 12:00

购买二手房的几点风险!
一、我们关注二手商品房买卖的主体资格

在二手商品房买卖过程中,我们不仅要关注卖方的主体资格,也要关注买房的主体资格。因为二手商品房买卖属于民事领域重大的法律行为,此时,我们要保证双方所作出的行为是合法有效的。

在民事法律行为能力中,民法典把自然人的民事行为能力分为三种,第一种是无民事行为能力人,第二种上市限制民事行为能力人,第三种是完全民事行为能力人。在二手商品房买卖中,主体必须是完全民事行为能力人。否则二人签订的合同可能是无效或者效力待定的。

另外,要考虑的是夫妻共同财产,如果涉及到的二手商品房是属于夫妻共同财产,那么,在卖方时,需要考虑卖方的处分有没有授权或者有没有经过夫妻另外一方同意,否则可能是无权处分。

最后,要考虑的是政策方面的主体资格,因有的地方要求卖方需要在该地居住一年以上之后才可以处分自己的房屋。

二、定金金额和交付时间

按照我们国家法律的明确规定,定金最高数额一般不超过合同标的的20%。但是,在二手商品房买卖过程中,该约定往往会超出最高的限额。因为定金的意思在法律上就是担保性质,卖方为了防止买方返回。那么在法律上,定金的表现形式主要包括:定金、违约定金、履约定金和解约定金。

在二手商品房买卖中,该定金一般不是直接付给卖方,而是交由中介保管和监管,因为买方也担心卖方在此期间违约和反悔。

但这里必须注意的是:即使我们的定金是转到中介公司的账户,有其监管,但是,此时,务必让卖方书写收条。因为,一旦一方违约,需要对此项内容进行举证,且要适用定金罚则承担相应违约责任。

三、关于二手商品房买卖中银行按揭的办理约定

这个环节的问题主要针对买方在办理银行按揭时,卖方为了能够顺利拿到全款,必须明确约定,主要涉及到两种情况,第一种是买方的贷款额度;第二种是买方的贷款期限。

因为,以上两种情形,如果买方有一个没有办法完成或者逾期完成,对卖方都会产生相关的影响 。且在合同中的约定,一般该情形是根本违约情形的表现形式。那么,在这里,大家需要区分一般违约情形和根本违约情形,因为违约金的约定标准和最终的责任方式表现是不一样的,如果是一般违约,违约金按日万分之一计算,超过一定期限,是按万分之二或三约定,且可以因此直接解除合同。

四、关于二手商品房赎楼的约定问题

二手商品房在买卖过程中,对房屋的权利状态主要有三种表现形式,第一种是该房屋无任何抵押,卖方能够完全处分;第二种是该房屋抵押在银行,因为卖方在银行的按揭贷款还未还清;第三种是该房屋处于抵押状态,卖方已经委托了担保公司进行赎楼。

根据以上三种表现形式,卖方必须明确,如果因此产生了纠纷,卖方是要承担相应的违约责任的。当然,买方在签订合同之前,也必须要查清该房屋的权属状态,是否有被抵押和被银行及法院查封。如果有这种情况,建议买方放弃购买。

五、关于二手商品房买卖中存在租赁问题

二手商品房的买卖,涉及到租赁问题,法律上明确规定的两个要点时“买卖不破租赁”和“承租人的优先购买权”。作为卖方,应该通知承租人是否要购买房屋,如果承租人明确表示不购买,那么,卖方因租赁合同提前到期承担违约责任之后,再卖便不会有纠纷。但是,往往就是在二手商品房买卖中,卖方没有通知承租人,而买方没有审查,购买之后,承租人的租期还未到,此时的买卖不破租赁体现的最为明显,也就是租赁期限未满,该二手商品房是不能办理过户手续的。

六、关于二手商品房返租的约定问题

该问题在二手商品房买卖中虽然存在,但从法律角度分析,也是至关重要的,因为这个法律行为涉及到两个法律关系,一个是买卖,一个是租赁。故一般情形下会在合同中做补充约定,但是,租金的标准、缴纳方式和时间等问题在合同中表述比较简单。另外,如果返租之后,出现提前退租等问题的违约情形一般在合同的补充条款中不会约定。往往发生纠纷时,因没有明确的规定而败诉。

所以,在这里提醒大家,如果有返租的情形,建议把买卖合同和租赁合同单独签订,且把双方的权利义务约定明确。

七、关于落户的主要问题

如果买房的目的是为了通过买该房屋后能够落户到房屋所在地,那么在合同中必须明确约定该房屋上现在还没有落户的情形。或者,卖方已经落户的,必须从该二手房屋所在地在规定的时间内迁出。一般请款,关于户口的管理是由二手房屋所在地公安机关管辖,如果双方在签订合同的过程中,如果没有明确约定该条款,产生纠纷之后,那依然会面临败诉的风险。

八、关于二手商品房买卖的学区房问题

有大部分案例中,买方购买二手商品房的目的是为了孩子上学,因此,这也是二手商品房的价格较高的原因之一,然而,你在购买过程中,合同里极少体学区房问题,一般都是口头告知,这套房子能在哪里读小学、初中和高中。

但是,我们必须注意的是,能够在哪里读书,是属于政府制定政策的的因素决定的,并非卖方和中介能够决定的。所以一旦因此发生纠纷的化,合同没有约定,是会承担败诉的风险的。

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