房地产调控需及时下沉,防范县城房价过热风险
来源21世纪经济报道抢鲜报 2021-06-24 13:26

地产下沉,不利于扩大县域与乡村的消费,也不利于城市化率的提高。

在一二线城市收紧房地产市场的同时,部分地区县城房价和地价出现过热现象。这被认为是地产商到下沉市场竞争的结果,如果不及时加以关注和调控,这种现象可能在更多的县城出现。

有关数据显示,全国有100余个县(县级市)房价均价超过每平方米1万元,超过九成位于东部沿海地区,以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。部分地区房价快速上涨,比如宿迁市沭阳县2021年5月房价达每平方米12578元,比去年同期上涨31.20%。

与此同时,这些县城土地价格也出现大幅上涨。比如近期安徽肥西县一宗商业用地溢价率高达162.5%。惠州博罗、泉州永春、宿迁泗阳等县城或县级市,也出现超100%溢价率成交地块。义乌在全国县城房价排第二位,近日又出现“地王”。

出现这种现象,可以说是一线城市去年至今年年初房价上涨向下传导所致,也可以认为是一线城市受到严格调控后的“溢出效应”。但是,不管是什么原因,归根结底是许多县城并没有像一二线城市那样进行严格调控。

去年至今,中国政府为抑制楼市过热采取了一系列措施,其中包括针对开发商融资的三条红线,削弱了其通过加大杠杆拿地的能力,加杠杆竞争土地会持续大幅提升城市土地价格,是楼市泡沫化的一个驱动力。融资能力弱化后,一些资金实力不足的开发商就会去土地总价相对便宜很多的县城购地开发。

此外,一些重点城市采取了集中供地的政策,限制了开发商拿到更多土地的能力,即使是开发商资金充足,集中供地也会导致竞争更加激烈,在住房限价的前提下,开发收入会压缩很大。没有土地,就没有开发,一些开发商面临困境。在这种背景下,出现了下沉市场的现象。有的开发商到一些经济较为发达的县城争夺土地,从而抬高了当地的地价和房价。

与此同时,住建部于日前提出将限制县城居住建筑高度,新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比不低于75%;县城新建住宅最高层数不得高于18层。这个限高政策结合坚决守住十八亿亩耕地红线的基本国策,意味着县城住房供给将会受到一定程度的限制,从结构上支持了土地和住房价格的上涨预期。

虽然这些楼市过热的县城大部分背后都有经济实力的支撑,但无论如何,在疫情后经济恢复期间的收入增速都难以支持房价如此大的涨幅。因此,部分县城住宅市场过热是由土地价格推动的泡沫现象,究其原因,主要是开发商下沉抢地。

根据克而瑞针对浙江部分县市的研究,新房市场90%以上的购房者来自本地,其中70%由本地私营业主构成,棚改客群也是一股重要力量,永康“一赔五”、义乌“每人180万”等安置方式均提供了充裕本金。从购房者结构看,私营企业主与棚改客户往往是主力,他们推高了房价,而大部分普通收入群体购房者将承担较大的压力。事实上,这种市场结构与一线城市已经高度类似。

县城原本是绝大部分农民入城的首选之地,如果县城房价过热现象蔓延开来,会大幅增加农民入城的门槛,让他们背负更大的债务负担。中国正在构建新发展格局,扩内需的政策也瞄准了下沉市场,重点挖掘农村与县域的消费潜力。地产下沉就是和消费下沉争夺,不利于扩大县域与乡村的消费,也不利于城市化率的提高。

考虑到房地产开发企业的数量以及发达县城市场的有限,这种抢地风潮可能会向更多的三四线城市蔓延,推高更多城市的房价。这种风险要求房地产调控也要及时下沉,抑制住这种风潮以及给当地带来的房价上涨预期。房地产调控应该及时做到全覆盖,更何况三四线城市与一线城市相比,对泡沫的承受力更小,带来的长期影响可能更大。

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