二手房停贷的风,是不是吹得太大了?
来源环线房产咨询 2021-07-01 08:57

最近关于二手房停贷的消息在朋友圈和各大媒体的文章里愈传愈烈,让不少人感到恐慌:

二手房停贷的消息是真的吗?

为什么会停贷?以及,停贷之后房价会不会降?


停贷,不是常规操作吗?

根据知情人士透露,虽然上海各家银行的房贷额度都比较紧张,但大多数银行的二手房贷款业务正在“有序”进行中,仅仅是放缓了放款速度,真正停贷的非常少,银行老师们对外的回答也十分严谨:

比如pf银行目前的态度是“暂停一二手按揭贷款业务办理”,至于今年会不会再开放,什么时候开放并不能确定。


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xy银行表示,当下办理的住房贷款业务审批+放款时间已经排队到了11~12月,额度非常紧张,但也并非完全没有额度。

四大行目前的按揭业务还在有序受理,顺利的情况下一个月左右完成审批,两个月左右放款,但大概率周期要拉长。

但出人意料的是,原本以为在这场竞争中首先会被淘汰出局的一些小银行、外资银行其实还留有一些额度。

所以综合以上消息我们至少可以得出两个结论:

并非只有二手房停贷,新房的贷款业务一样受到了较大的阻力;

贷款额度就像海绵里的水,挤一挤还是有的。

事实上,银行年中停贷并非今年才有,在过去十年中年中停贷的操作屡见不鲜。

2013年7月,国务院发文《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》首次提出“积极满足”首套房信贷需求,但比较乌龙的是,当年正是各个银行对个人住房贷款业务审批较为收紧的一年。

比如当时的平安、民生等银行连续大半年对个人住房贷款持收紧状态;


2016年的金九银十前,也爆料出各大银行停贷的消息:


同理还有2018年、2019年,银行停贷的消息层出不穷;

这样看来,停贷就是隔段时间就要上演的正常操作。

那么这次所以就广大购房者最关心的问题:二手房是不是真的停贷了这个问题, 如果非要个官方的说法,那么16年的模板回答可以先参考一下:

你要是真的问,zf的回答就是没有。



为什么会停贷?

前面说了停贷与银行的额度不足有关,这种情况也时常出现,那么最近这次二手房停贷又是因为什么原因引起的呢?

首先一个前提是,央行每年对每家银行的房贷额度或者比例都有限制,比如在2017年,央行要求的房贷投放不能超过新增贷款的30%。

而今年初,央行对房贷划出了两道红线,分五档对银行房贷占比进行限制:


虽然有部分银行额度告急确实与1月份的火热市场有很大的关系,但一些银行其实不仅是现在,去年乃至更早一直都处于额度告急的状态,比较典型的pf银行;

pf:别问今年还有房贷额度吗,我们哪一年的额度宽松过?

第二点则是刚好到年中,各银行又到了公布半年财报的时候,一看好像事情不太妙,但是年初定下的政治任务又不得不完成......

此时银行的内心也叫苦连篇,只能对外界表示:

我行真的没钱(e du)了。

因为当时跟随央行五档调控一起下发的规定还有 2020年12月之后,不论是房地产贷款还是个人住房贷款,只要超出比例就要进行为期2-4年的“业务调整”;

言下之意,对于以往审批超额的一些银行,2-4年间都会处于停停贷贷、贷贷停停的循环之中。

除了政治任务,对于不少银行来说,主动控制房贷业务的占比,也是降低风险的重要举措。

银行是盈利性机构,而房贷的利润相比之下是比较低的那个,但是个人住房贷款程序却比较复杂;

特别就上海而言,首套房的利率全国最低,银行的付出似乎并不能得到期望中的回报。

所以对很多银行来说,把有限的贷款额度放到利润相对较高的业务上才是首选。

随着疫情警报渐渐解除,企业经营的风险有效降低;很明显的一点,银行最近对实体企业的贷款政策有比较明显的利好。


停贷,会让房价下跌吗?

对于不少刚需来说,一方面自身买房尚且需要贷款的支持,一方面又希望这是国家对楼市的精准打击,最终能够起到让房价下跌的结果。

首先需要明确一点,停贷这件事,就像2016年一样,你若真的想要一个官方回答,那就是没停。

但是可以预测的是,假如主流银行对房贷的审批更加严格或者放款时间更加缓慢,一些仍有房贷额度的银行提高贷款门槛是必然:

包括减少房贷优惠、调高上浮的基点数、附加理财产品的购买等等;甚至同样的情况下,银行会更倾向于审批有房购买二套的贷款。

起码人家还有一套房子可以抵押,贷款额度只有3~5成,利率还更高,比起首套刚需显然风险更小。

所以对一些人来说,停贷或许真起不到理想中的效果。

也许有人会说,停贷更针对于二手市场;毕竟二手交易是直接与个人相关的,房东拿不到钱可能会冒着违约的风险或者降价售卖去寻找能够全款的客户;而且不少二手房龄偏大,在银行眼中真不算是优质资产。

难道很多房东,卖房不是为了去打新?


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全款客户哪有贷款客户好找?这样一操作,房东打新的速度也被严重影响,二手停贷也间接影响了一手交易。

其次是二手停贷的概念之所以火,是因为经过一轮涨价后购房者觉得房价都高了,期望二手房价能被打压;

但试问假如二手房真的跌了,市场的打新信心是否还会这么充足?

所以二手停贷的消息,最重要的收获还是在打击市场信心上,打击购房者预期。

第三点就是我们前面说的,除了二手,不少一手房目前也放款困难;

根据知情人士透露,目前有一些新盘之所以能够放款,是因为开发商回存的操作,面对动辄存几十亿上百亿的大客户,银行海绵里的水挤一挤又有了。

回到最后,关于这些天被传的沸沸扬扬二手房停贷这件事,我们的观点依旧是买房要坚持的是长期主义。

短期的政策或许会让房价上下有所波动,但长期来看,与房价最强相关的仍然是标的是否优质。

基本国策都改成开放三胎了,zf哪能死死捏着楼市七寸不放?让子弹飞两个月吧。

以上为正文

编辑∣环线咨询

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